Räum- und Streupflichten beachten

Heute hat im Schwarzwald-Baar-Kreis Schneefall eingesetzt, für viele Grundstückseigentümer sowie etliche Mieter und Vermieter stellte sich deshalb die Frage, wer eigentlich welche konkrete Räum- und Streupflicht zu erfüllen hat. Die gilt übrigens nicht nur für das eigene Grundstück, sondern auch für angrenzende Gehwege und Zufahrten. Grundsätzlich trägt die Gemeinde die sog. Verkehrssicherungspflicht, die aber in der Regel durch eine Satzung auf die anliegenden Hauseigentümer übertragen wird. Der Eigentümer wiederum kann, was regelmäßig geschieht, die Räum- und Streupflicht durch entsprechende Regelungen im Mietvertrag oder in der Hausordnung auf die Mieter abwälzen (vgl. Landgericht (LG) Karlsruhe, Urt. v. 30.05.2006, Az. 2 O 324/06 = ZMR 2006, 698). Die Regelung muss dann aber ausdrücklich die Pflichtübergabe benennen, soweit im Mietvertrag oder in der Hausordnung lediglich steht, dass „alle behördlichen und polizeilichen Pflichten zu beachten“ sind, ist das in aller Regel zu unbestimmt (vgl. LG Stuttgart, Urt. v. 27.01.1988, Az. 5 S 210/87 = WuM 1988, 399). Wird die Winterpflicht wiederum wirksam auf den Mieter übertragen, so darf der Vermieter grundsätzlich darauf vertrauen, dass der Mieter seiner Pflicht auch nachkommt (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Dresden, Beschluss v. 20.06.1996, Az. 7 U 905/96). Allerdings trifft den Vermieter weiterhin eine Überwachungspflicht, er muss kontrollieren und darauf achten, dass der Mieter der Winterpflicht auch tatsächlich nachkommt (vgl. LG Waldshut-Tiengen, Urt. v. 30.06.2000, Az. 1 O 60/00). Geschieht dies entgegen der Regelungen im Mietvertrag oder in der Hausordnung nicht, so haftet der Mieter für eingetretene Schäden infolge eines Sturzes wegen Glatteis (vgl. Amtsgericht (AG) Ulm, Urt. v. 05.08.1986, Az. 6 C 968/86 – 03). Eine gute Haftpflichtversicherung ist (nicht nur in diesem Fall) eigentlich unabdingbar. Hauseigentümer unterliegen bei der Übertragung der Räum- und Streupflicht allerdings Beschränkungen und können grundsätzlich nicht alle Mieter heranziehen. Gebrechliche Senioren beispielsweise brauchen den Winterdienst regelmäßig nicht erledigen (vgl. für eine 80-jährige Mieterin Amtsgericht (AG) Hamburg-Altona, Urt. v. 30.08.2006, Az. 318A C 146/06). Auch dann, wenn der Mieter aus gesundheitlichen Gründen diese Arbeiten nicht mehr erledigen kann und weder private noch gewerbliche Dritte zur Übernahme der Arbeiten zu finden sind, besteht unter Umständen keine Pflicht zum Winterdienst (vgl. LG Münster, Urt. v. 19.02.2004, Az. 8 S 425/03). Es empfehlen sich hier dann aber eindeutige (und auch nachweisbare) Regelungen, anderenfalls sind Probleme und Streitigkeiten vorprogrammiert. Es ist ebenfalls nicht möglich, nur dem Mieter der Erdgeschosswohnung die Räum- und Streupflicht aufzuerlegen (vgl. AG Köln, Urt. v. 14.09.2011, Az. 221 C 170/11) und die Mieter der höheren Etagen hiervon auszunehmen. Zur Kostentragungspflicht für die Räum- und Streupflicht gibt es wenig Rechtsprechung, der Mieter wird jedenfalls dann die Kosten tragen müssen, wenn er sich aufgrund ausdrücklicher Regelung im Mietvertrag hierzu verpflichtet hat (vgl. AG Wuppertal, Urt. v. 03.02.1982, Az.: 31 C 500/81 = WM 82, 114). Die Räum- und Streupflicht gilt übrigens nicht nur für die Gehwege, ein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht war beispielsweise bejaht worden, als eine Frau auf der Zugangsrampe zu einer Tiefgarage stürzte und sich hierbei verletzte (vgl. OLG Karlsruhe, Urt. v. 30.12.2008, Az. 14 U 107/07). Grenzt das Grundstück an mehrere Straßen, so gilt die Winterpflicht für jede Grundstücksseite und nicht nur für die Seite, von der aus man das Grundstück betritt (vgl. OLG Brandenburg, Urt. v. 19.03.2008, Az. 4 U 55/07). Sollte der Mietvertrag keine Regelung dazu enthalten, zu welchen Zeiten der Winterdienst vorzunehmen ist und gibt die örtliche Straßenreinigungssatzung hierzu ebenso nichts her, gilt das allgemein Übliche. Danach besteht in der Regel vor Einsetzen des üblichen Tageswerkes gegen 7.00 Uhr keine Räum- und Streupflicht (vgl. OLG Koblenz, Beschluss vom 28.03.2008, Az. 5 U 101/08 = NJW-RR 2008, 1331). An Sonn- und Feiertagen muss nicht vor 9.00 Uhr gestreut werden (OLG Oldenburg, Urt. v. 28.09.2001, Az. 6 U 90/01). Die Pflicht endet grds. um 20.00 Uhr (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urt. v. 02.10.1984, Az. VI ZR 125/83 = NJW 1985, 270). Bestehen jedoch konkrete Anhaltspunkte für eine Glatteisbildung, ist nach Ansicht des OLG Brandenburgs (Urt. v. 18.01.2007 – 5 U 86/06) eine vorbeugende Streuung auch außerhalb dieses Zeitrahmens notwendig. Welches Streumittel einzusetzen ist, kann wiederum die kommunale Straßenreinigungssatzung regeln. Allgemein wird Granulat oder Split ausreichen, nur in besonderen Fällen, wie beispielsweise bei starken Gefällen, wird der Einsatz von Salz notwendig sein (vgl. LG Rottweil – 2 O 312/07). Teilweise verbieten gemeindliche Satzungen aber sogar den Einsatz von Salz, sicherheitshalber sollte man sich also im Zweifelsfall rechtzeitig an die Gemeinde wenden, die sicherlich behilflich sein wird (05.01.2022 ra).